关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见

沪规土资地〔2013〕153号

各区、县人民政府:

细化完善研发总部类用地管理政策，是推动产业结构调整的客观需要，是促进节约集约用地的重要途径。为了深入贯彻落实“创新驱动、转型发展”战略，满足设计研发、企业总部、信息技术服务等新型产业的用地需要，规范产业用地分类管理，优化产业用地空间布局，现就增设研发总部类用地相关工作提出如下试点意见：

一、指导思想

全面贯彻党的十八大会议精神，深入贯彻落实科学发展观，以加快经济发展方式转变为总体目标，着力增强创新驱动发展动力，在保持国家用地分类标准相对不变的前提下，结合上海实际，增设研发总部类用地分类。通过采取适应性的供地方式、引导性的土地价格、鼓励性的二次开发利用、限制性的转让政策、奖惩性的分阶段履约评估制度，满足新型产业用地需求，促进产业结构调整、布局优化和转型发展。

二、研发总部类用地的地类归属和布局要求

（一）用地分类标准

在规划用地分类中对应“科研设计用地（C65）”类别，具体包括科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息、科技咨询、研发总部等机构用地，以及各类产品及其技术的研发、中试等设施用地，不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地。规划阶段明确科研设计用地（C65）用于研发总部用途的，在备注栏注明“研发总部类用地”。已编制完成规划中使用M4用地的，若其实际用途与本文确定的C65用地定义相同，可参照C65政策执行。
在土地分类中对应“科研设计用地”，具体包括研发设计、企业总部、信息技术服务等新型产业用地，以及独立的科研设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地，类别编码243。

（二）布局原则

对于104产业区块内的新增和存量用地，优先满足以战略性新兴产业、先进制造业为主的产业用地需求，积极吸引新增工业项目落地。在此基础上，结合104产业区块内转型和配套的实际需求，通过规划编制，参考划定特定区域和项目认定等方式，严格限制规模，适度发展研发总部类产业。

对于现状195保留工业用地，鼓励转型，进行功能提升，可根据城镇、产业区块功能布局，转型发展研发总部类产业。

三、规划管理
（一）规划原则
 新增或转型发展研发总部类用地的，应保证较高的规划、建设标准，控制好整体环境，从地区发展需要及地区特点综合考虑规划的前瞻性，注重整体转型。规划布局应考虑区域环境、产业发展特征、周边设施条件等因素，统筹布局、科学规划。应增设公共配套设施、道路系统组织、绿化配套等，空间布局宜集中集聚，并与周边工业类用地设置一定的防护隔离。
（二）规划指标
控制性详细规划是指导项目建设的重要依据。对于符合规划原则的新建、改建、扩建的研发总部类项目，根据项目实际研究确定容积率、建筑高度等规划指标，其中容积率最高可按不大于3.0控制，建筑高度最高按不大于60米控制。具体指标应根据产业区和地区发展的总体需求、地区整体形态控制，以及产业具体内容，经规划研究后合理确定。
同时，研发总部类用地应依托园区或城镇公共服务设施，满足员工宿舍、生活服务等需要，不宜过多设置配套设施。根据规划用地的实际要求，研发总部类用地中可允许兼容不大于10%的各类设施，包括人才公寓、专家楼、公共服务设施等。
（三）编制程序
 1.无规划覆盖的地区，应加快编制控制性详细规划
    各区县应加快推进控制性详细规划编制工作，提高规划覆盖水平，合理确定研发总部类用地规模与布局。针对整单元控详编制确有难度，同时项目又急于建设的，经整体规划研究，通过区县政府认定，可以街坊为单位编制控详规划。
2.已有规划覆盖，确需调整的，按照规定程序执行
 对104产业区块及195保留工业用地内，涉及以下调整情况的，可按照《上海市控制性详细规划实施深化（B类程序）》的要求执行：
（1）规划一类、二类工业用地（M1、M2）的用地性质调整为研发总部类用地的情形；
（2）原工业用地（M）转型为研发总部类用地的，规划指标进行相应调整，容积率由0.8-2.0调整至不大于3.0，建筑高度由30米以下调整至不大于60米的情形。
涉及以下调整情况的，可按照《上海市控制性详细规划规划执行（C类程序）》的要求执行：
（1）涉及绿地率、建筑密度调整的情形，适用甲类执行；
（2）原规划中工业研发用地（M4）调整为研发总部类用地，仅调整用地性质，不调整其他规划指标的情形，适用甲类执行；
（3）原工业用地（M）转型为研发总部类用地的，容积率不变，仅调整建筑高度，由原建筑高度指标调整为不大于50米的，适用乙类执行。
 四、土地管理
（一）新增用地
新增研发总部类用地的土地供应，可经区县人民政府或指定部门采取集体决策、项目认定的方式，实施定向供地。采取定向供地的，需编制“两图一表”，即总平面图、鸟瞰图和《研发总部类产业基本情况信息表》。
研发总部类用地起始价的设定按不低于地块所对应的工业基准地价的1.5倍执行。
按照不超过最高出让年限50年设定，可以根据产业生命周期，采取弹性年期的出让方式，分别设定为10年、20年、30年、40年或50年。采用非50年弹性年期出让，其地价另行确定。
（二）存量用地
104产业区块和195保留工业用地内的存量工业用地应严格按照出让合同设定的用途和条件使用。确因地区功能提升、产业结构调整等因素，需要调整为研发总部类用，提高容积率、建筑高度等规划指标的，在符合规划和取得项目认定意见的基础上，可通过签订补充合同的形式，重新约定土地用途、建设条件和相关条款。
用地性质调整为研发总部类的，土地出让金按照研发总部类用地与普通工业用地评估价差额的50%补缴。研发总部类用地提高容积率的，土地出让金按照增加部分评估价的50%补缴，原工业用地提高容积率未补缴出让金部分应予补缴。
试点意见下发前，土地出让合同已按规划设定为研发总部类用地的，按照合同约定执行。
（三）后续监管
 按照“鼓励转型、强调自用、绩效评估、限制转让”的原则，通过土地出让合同与房地产登记的协同管理，严格后续监管。
1.除园区开发主体（特指全资国有开发主体）投资建设外，项目类的土地不得分宗转让，房屋不得分幢、分层、分套转让，受让方出资比例结构、项目公司股权结构不得变更。上述相关内容在房地产登记时应予以注记。
2.土地房屋整体转让，需经土地管理部门审核同意。转让前用途调整或提高容积率的，须按转让时市场评估价补缴已缴纳50%出让金差额之外的土地价款。同时，按照预先设定的前置条件进行评估；未通过评估的，只能转让给园区开发主体或政府指定机构。
3.房屋出租的，须经园区开发主体或政府指定机构审核同意，也可由园区开发主体统一出租管理。
五、下阶段工作
在确保战略性新兴产业、先进制造业等工业用地需求和办公用地市场稳定的前提下，按照“分类处置、规范管理、积极稳妥”的原则，合理确定试点范围，完善配套政策，稳步推进增设研发总部类用地试点工作。
（一）确定试点范围
近期，重点在外环以外的104产业区块范围内试点新增研发总部类项目划定特定区域。特定区域划定工作由区县政府组织，在对辖区产业用地规划布局的功能定位、规模结构、空间形态等进行综合评估后，在限定总体规模的前提下进行划定，并报请市相关部门认定。
外环以外的104产业区块和195保留工业用地内的存量工业项目调整为研发总部类项目，采取由区县政府组织综合评估并进行项目认定，并报请市相关部门备案后，通过规划编制落地。
外环以内的104产业区块内的新增研发总部类项目，以及外环以内的104产业区块和195保留工业用地内的存量工业项目调整为研发总部类项目另行确定。
（二）项目认定
由产业部门根据上海的产业政策、结构调整重点等，组织制定研发总部类认定标准、产业目录，定期发布，作为项目认定依据。研发总部类项目认定，由区县政府按照“企业自主申请、部门联合会审、集体研究决策”的要求组织实施，相关项目认定文件抄送市经济信息化委、市规划国土资源局、市发展改革委，经认定的项目方可按“研发总部类用地”进行相关管理。
经规划整体研究，确系符合规划原则的，可予以研发总部类用地进行控制。其中，在控规编制审批前，已有较明确用地意向的，应先通过项目认定，将该项目纳入控制性详细规划；未有明确用地意向的，待有用地意向后，在后续土地操作中再进行项目认定。经规划整体研究，尚不明确发展方向的，规划可先以备用地“X”类用地控制；待有用地意向后，采用规划简易程序予以明确（“X”类用地转化为研发总部类用地简易程序另行研究）。
各区县人民政府应根据本意见制订出台相应的认定管理办法。
（三）严格工业用地管理
各区县应当严格按照增设研发总部类用地分类标准和产业目录及相关要求进行项目认定和实施管理，合理区分研发总部类用地与工业用地。在严格研发总部类项目准入的同时，禁止在工业用地上建设研发总部类项目。
（四）建立绩效评估制度
研发总部类用地项目绩效评估管理，按照“谁认定、谁评估”的原则，由区县人民政府制订具体的评估管理制度，按要求组织实施。按照预先设定的前置条件，如产业类型、投资强度、销售产出率、税收产出率等指标和履约条款，重点在项目竣工验收阶段、项目达产阶段、项目转让阶段进行分阶段评估，根据评估结果实施监管措施。

上海市规划和国土资源管理局

2013年2月26日